不動産を売ったときの税金と特例をイラストでやさしく解説【FP3級】

親から相続した家を売ろうと思っているんですけど、税金ってかかりますか？

買った値段より高く売れてもうけが出たら、そのもうけに税金がかかるよ。もうけの出し方と「何年持っていたか」で税率がガラッと変わる。マイホームなら大きな特例もあるんだ。

譲渡所得の求め方

土地や建物を売って得たもうけを 譲渡所得 といいます。給与などとは別に税金を計算する 分離課税 です。

譲渡所得＝譲渡価額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除

売った金額から、買ったときの費用・売るための費用・特別控除を差し引いた残りに税金がかかる

項目	内容
取得費	買ったときの購入代金、仲介手数料など。建物は減価償却費相当額を差し引く
概算取得費	取得費がわからないとき、または実際の取得費が少ないときは、譲渡価額の5% を取得費にできる
譲渡費用	売るために直接かかった費用。仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、立退料、建物の取壊し費用など

相続や贈与で取得した土地・建物は、亡くなった人や贈与した人の 取得費と取得時期をそのまま引き継ぎます。冒頭の「親から相続した家」なら、親が買った時期・金額で計算します。

区分	判定	税率（所得税＋復興特別所得税＋住民税）
長期譲渡所得	売った年の 1月1日時点の所有期間が 5年超	20.315%（15% ＋ 0.315% ＋ 5%）
短期譲渡所得	売った年の 1月1日時点の所有期間が 5年以下	39.63%（30% ＋ 0.63% ＋ 9%）

復興特別所得税は、所得税額の2.1%です（2026年分の場合）。15% × 2.1% ＝ 0.315%、30% × 2.1% ＝ 0.63% になります。

所有期間は 実際に持っていた期間ではなく、売った年の1月1日まで で数えます。2021年3月に買った土地を2026年8月に売ると、実際には5年5か月持っていても、2026年1月1日時点では4年10か月なので短期になります。

自分が住んでいる家（居住用財産）を売ったときは、大きな特例があります。

特例	主な要件	内容
3,000万円の特別控除	所有期間は問わない。住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る。配偶者・親子など特別の関係がある人への売却は対象外。前年・前々年にこの特例などを受けていない	譲渡所得から最高3,000万円を控除
軽減税率の特例	売った年の1月1日時点で所有期間10年超	課税長期譲渡所得のうち 6,000万円以下の部分は 14.21%（所得税10%・復興特別所得税0.21%・住民税4%）、超える部分は20.315%
特定居住用財産の買換え特例	所有期間 10年超、居住期間 10年以上、売却代金 1億円以下。2027年12月31日までの売却	売った利益への課税を、買い換えた家を将来売るときまで繰り延べる（非課税ではない）

特別控除を先に引き、残りに軽減税率をかける（下の計算例）

2012年に買って住み続けた自宅を、2026年に7,000万円で売却。取得費2,500万円、譲渡費用300万円

譲渡所得：7,000万円 −（2,500万円＋ 300万円）＝ 4,200万円
3,000万円の特別控除：4,200万円 − 3,000万円＝ 1,200万円（課税長期譲渡所得）
2026年1月1日時点で所有期間10年超なので、軽減税率を適用
- 所得税：1,200万円 × 10% ＝ 120万円
- 復興特別所得税：120万円 × 2.1% ＝ 2万5,200円
- 住民税：1,200万円 × 4% ＝ 48万円
- 合計 170万5,200円（1,200万円 × 14.21% と同じ）

土地・建物の譲渡で損失が出ても、原則として給与所得など他の所得と 損益通算はできません。ただし、所有期間5年超のマイホームを売って損失が出た場合などには、一定の要件のもとで他の所得との損益通算や、翌年以後 3年間の繰越控除 ができる特例があります。