不動産の有効活用と投資利回りをイラストでやさしく解説【FP3級】

祖父の空き地にアパートを建てる話が出ているんです。でも、お金も知識もなくて…。

土地の活用方法は自分でどこまでやるかで何通りもあるんだ。お金を出さずに済む方法もあるよ。あとは「その投資はもうかるのか」を利回りで測る方法も押さえよう。

土地の有効活用：6つの方式

空いている土地にアパートや店舗を建てて収益を得ることを、土地の有効活用 といいます。誰が資金を出し、誰が建物を持ち、誰が事業をするかで、主に次の方式に分かれます。

方式	しくみ	資金負担（土地所有者）	土地の名義
自己建設方式	企画・資金調達・建設・管理を、土地所有者が自分で行う	あり	土地所有者
事業受託方式	デベロッパーに企画・建設・管理運営などを任せる	あり	土地所有者
土地信託方式	土地を信託銀行に信託し、信託銀行が資金調達・建設・運営をして、所有者は信託配当を受け取る	なし（信託銀行が調達）	信託銀行に移る（信託終了後に戻る）
等価交換方式	土地所有者が土地、デベロッパーが建設資金を出し、出資割合に応じて土地と建物を取得する	なし	一部がデベロッパーに移る
定期借地権方式	土地を定期借地権で貸して地代を受け取る。期間満了で土地が戻る	なし	土地所有者
建設協力金方式	入居予定のテナントから建設協力金を預かって建物を建て、そのテナントに貸す	協力金でまかなう（返還義務あり）	土地所有者

等価交換方式なら、土地所有者は建設資金を出さずに建物の一部を持てる

見分けるポイントは2つ。「名義が信託銀行に移る」なら土地信託方式、「土地と建設資金を出し合って分ける」なら等価交換方式。事業受託方式は「任せるけれど、お金と名義は自分」です。

不動産投資の収益性は、まず 利回り で比べます。

利回り	計算式	特徴
表面利回り（単純利回り）	年間賃料収入 ÷ 投資額 × 100	計算が簡単。経費を考えないので実態より高く見える
実質利回り（純利回り・NOI利回り）	（年間賃料収入 − 年間諸経費）÷ 投資額 × 100	管理費・固定資産税・修繕費などの経費を差し引くので、実態に近い

投資額5,000万円のアパート。年間賃料収入400万円、年間諸経費100万円

広告の「利回り○%」は表面利回りのことが多く、空室や経費を考えると実際の収益はもっと低くなります。試験でも「表面利回りは諸経費を考慮して計算する」は誤りです。

その不動産が生み出す収益から価格を求める方法を 収益還元法 といいます（不動産鑑定評価の手法の1つ）。2つのやり方があります。

直接還元法は1年分で一発計算。DCF法は保有期間中の収益と売却価格を、時期ごとに割り引いて足し合わせる

直接還元法：収益価格＝ 1年間の純収益 ÷ 還元利回り

DCF法は、将来のお金を「今の価値」に直して足し合わせる考え方です（6つの係数の「現価係数」と同じ発想）。収益の時期の違いまで反映できるのが特徴です。

指標	意味	投資してよい目安
NPV（正味現在価値）	将来の収益の現在価値の合計 − 投資額	NPVがプラス（0より大きい）なら投資する価値がある
IRR（内部収益率）	NPVがちょうど0になる割引率。「その投資が実質的に何%で回るか」	IRRが期待する利回り（割引率）を上回れば投資する価値がある

1,000万円を投資して、将来の家賃収入と売却代金を今の価値に直すと合計1,100万円になるなら、NPVは＋100万円で「投資する価値あり」。合計900万円ならNPVは−100万円で「見送り」です。

また、借入金を使って投資すると、利回りが借入金利を上回っている間は自己資金に対するもうけが大きくなります（レバレッジ効果）。逆に利回りが借入金利を下回ると、損失も大きくなる点に注意が必要です。