不動産の取引（宅建業法・手付金）をイラストでやさしく解説【FP3級】

家を売ろうと思ったら、不動産屋さんにどう頼めばいいんですか？

頼み方には3種類あって、「他の会社にも頼めるか」「自分で買い手を見つけてもいいか」が違うんだ。それと、契約のときに渡す手付金のルールも試験によく出るよ。

不動産会社のルール：宅地建物取引業法

土地や建物の売買・交換、その仲介（媒介・代理）を仕事として行うには、宅地建物取引業（宅建業）の免許が必要です。宅建業者のルールを定めた法律が 宅地建物取引業法（宅建業法）です。なお、自分の持っているアパートを自分で貸す（大家業）だけなら、宅建業にはあたりません。

不動産の取引は金額が大きく、知識の差もあるため、宅建業法では買主・借主を守るさまざまなルールを決めています。その代表が 重要事項説明 です。

売主が不動産会社に「買い手を探してください」と頼む契約を 媒介契約 といいます。縛りの強さで3つに分かれます。

「専属」がつくと、自分で見つけた買い手とも直接契約できない

項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
他の業者への重ねての依頼	できる	できない	できない
自分で見つけた相手との契約（自己発見取引）	できる	できる	できない
有効期間	法律上の制限なし	3か月以内	3か月以内
指定流通機構（レインズ）への登録	義務なし	契約日の翌日から 7日以内	契約日の翌日から 5日以内
依頼者への業務処理状況の報告	義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上

指定流通機構への登録期限の日数には、不動産会社の休業日は含みません。専任媒介・専属専任媒介で3か月を超える有効期間を定めても、3か月 に短縮されます。

数字は「専属専任のほうが厳しい」と覚えます。登録は 7日 → 5日、報告は 2週間 → 1週間。有効期間はどちらも 3か月。

売買契約を結ぶとき、買主は売主に 手付金 を渡すのが一般的です。特に決めていなければ、手付金は 解約手付 と扱われ、理由がなくても次の方法で契約を解除できます。

ただし、解除できるのは 相手方が契約の履行に着手するまで です。たとえば、売主が引渡しの準備を始めたあとに、買主が手付を放棄して解除することはできません。

どちらから解除しても、手付金と同じ額を失う形になる。相手方が履行に着手したあとは解除できない

宅建業者が自ら売主 で、買主が宅建業者でない場合は、買主を守るための制限があります。

「代金3,000万円の物件で宅建業者が900万円の手付を受け取れる」は誤りです（上限は600万円）。

引き渡された物件が、種類・品質・数量などの点で契約の内容に合っていなかった場合、売主は 契約不適合責任 を負います（2020年4月の民法改正前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていました）。

項目	内容
買主ができること	修補などの追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約の解除
期間（民法の原則）	種類・品質の不適合は、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知する
宅建業者が売主のとき	通知期間を「引渡しから2年以上」とする特約は有効。これより買主に不利な特約は無効

中古住宅を買って半年後に雨漏りが見つかった。契約書に雨漏りのことが書かれていなければ、買主は雨漏りに気づいてから1年以内に売主へ通知すれば、修理や代金の減額などを求められます。