土地の価格（公示価格・路線価など）をイラストでやさしく解説【FP3級】

土地の値段って、1つに決まっているんじゃないんですか？

それが、公的な値段だけでも4種類あるんだ。「一物四価（いちぶつよんか）」っていうよ。誰が・何のために決めた値段かで、基準日も水準も違うんだ。

土地には「4つの公的な値段」がある

土地は同じものが2つとない商品なので、値段がわかりにくいものです。そこで国や自治体が、目的に応じて土地の値段を公表しています。実際の取引価格（実勢価格）とは別に、次の4つの公的な価格があります。

公示価格を100としたときの目安。路線価は約8割、固定資産税評価額は約7割

価格	決める機関	基準日	公表時期	水準（目安）	主な目的
公示価格（地価公示）	国土交通省（土地鑑定委員会）	1月1日	3月	100%	一般の土地取引の指標
基準地標準価格（都道府県地価調査）	都道府県知事	7月1日	9月	100%	公示価格を補う指標
相続税路線価	国税庁（国税局長）	1月1日	7月	公示価格の約8割	相続税・贈与税の計算
固定資産税評価額	市町村（東京23区は都）	1月1日（3年ごとに評価替え）	評価替えに準じる	公示価格の約7割	固定資産税・不動産取得税・登録免許税などの計算

基準日が7月1日なのは基準地標準価格だけ。ほかの3つは1月1日。公示価格（1月1日）と基準地標準価格（7月1日）は、ちょうど半年ずれて地価の動きを補い合っています。

水準は「公示 100 → 路線価 80 → 固定資産税 70」。税金のための評価は、取引の目安より低めに設定されていると覚えましょう。

公示価格は、土地鑑定委員会が 2人以上の不動産鑑定士 の鑑定評価をもとに、標準的な地点（標準地）の「正常な価格」を判定して公示するものです。2026年（令和8年）の地価公示は3月18日に公表されました。

相続税路線価 は、道路（路線）ごとに、その道路に面する土地1㎡あたりの価格を示したものです。国税庁のホームページで「路線価図」として公開されています。

数字は1㎡あたりの価格（千円単位）、アルファベットは借地権割合（A＝90%〜G＝30%）

記号	A	B	C	D	E	F	G
借地権割合	90%	80%	70%	60%	50%	40%	30%

「300C」の道路に面する150㎡の宅地（補正なし）を自分で使っている場合

実際の評価では、土地の形や奥行きに応じた補正をしますが、FP3級では「路線価 × 面積」を基本として押さえれば十分です。

不動産鑑定士が土地や建物の価格を求めるときは、主に次の3つの手法を使います（不動産鑑定評価基準）。

手法	着目するところ	求め方のイメージ	求めた価格の名前
原価法	費用（つくるといくらかかるか）	いま建て直す費用（再調達原価）から、古くなった分を差し引く（減価修正）	積算価格
取引事例比較法	市場（似た物件はいくらで売れたか）	多くの取引事例を集め、事情補正・時点修正、地域や個別の要因を比べて求める	比準価格
収益還元法	収益（いくら稼げるか）	将来生み出す純収益を現在の価値に割り戻す	収益価格

中古車の値段で例えると、原価法は「同じ車を新車で買うと300万円、5年乗った分を差し引いて…」、取引事例比較法は「同じ車種・年式の中古車が最近いくらで売れたか」、収益還元法は「タクシーとして使えば毎年いくら稼げるか」という考え方です。

収益還元法には、1年分の純収益を還元利回りで割る 直接還元法 と、保有期間中の純収益と売却時の価格をそれぞれ現在価値に割り引いて合計する DCF法 があります。詳しくは「不動産の有効活用と投資利回り」の単元で扱います。

取引事例比較法では、急いで売ったなど特殊な事情がある取引は 事情補正、取引時点と評価時点のずれは 時点修正 で調整します。「投機的な取引事例も、そのまま使える」といった選択肢は誤りです。