家を買うときに「登記を確認しましょう」って言われたんですけど、登記って何ですか？
登記は、土地や建物の戸籍みたいなものだよ。どこにあって、どれくらいの広さで、誰のもので、借金の担保になっていないか。それが国の帳簿に書いてあって、誰でも見られるんだ。
不動産登記ってなに？
不動産登記 は、土地や建物の場所・広さ・持ち主・担保などの権利関係を、国（法務局。登記所ともいいます）の帳簿に記録して公開する制度です。この記録を 登記記録（登記簿）といいます。
権利関係を誰にでもわかるようにすることで、「買った土地に知らない人の借金の担保がついていた」といったトラブルを防ぎ、取引を安全にする役割があります。
登記記録の内容は、登記事項証明書 を取って確認します。
- 手数料を納めれば誰でも 交付を請求できる（所有者や利害関係人でなくてよい）
- 法務局の窓口のほか、郵送やオンラインでも請求できる
- 内容の概要だけを書いた 登記事項要約書 もある（こちらも誰でも取れる）
ネットで見つけた中古マンションの持ち主が誰か、住宅ローンの担保がついているかは、買う前に登記事項証明書で確認できます。売主に頼まなくても、自分で法務局に請求できます。
登記記録の中身：表題部と権利部
登記記録は、土地は1筆（1区画）ごと、建物は1個ごとにつくられ、大きく 表題部 と 権利部 に分かれます。権利部はさらに 甲区 と 乙区 に分かれます。
| 区分 | 記録される内容 | 例 |
|---|---|---|
| 表題部 | 不動産の物理的な状況 | 所在、地番、地目（宅地・田など）、地積（面積）、建物の構造・床面積 |
| 権利部（甲区） | 所有権 に関する事項 | 所有権保存、売買・相続による所有権移転、差押え |
| 権利部（乙区） | 所有権以外 の権利に関する事項 | 抵当権、根抵当権、賃借権、地上権 |
「甲」は1番目、「乙」は2番目。いちばん大事な 所有権が甲区、それ以外（担保や貸し借り）が乙区、と覚えましょう。住宅ローンを借りると、金融機関の 抵当権が乙区 に記録されます。
マンション（区分建物）の床面積は、登記記録では 内法（うちのり）面積（壁の内側で測った面積）で記録されます。販売パンフレットでよく使われる 壁芯（へきしん）面積（壁の中心線で測った面積）より小さくなるのが一般的です。
登記の効力：対抗力はあるが公信力はない
登記に書いてある人から買えば、もう安心ですよね？
そこが試験の大事なひっかけ！日本の登記には公信力がないんだ。登記を信じて買っても、本当の持ち主が別にいたら権利を取れないことがあるよ。
| 効力 | 意味 | 不動産登記では |
|---|---|---|
| 対抗力 | 自分の権利を第三者に主張できる力 | ある。同じ土地を二重に買った場合、先に登記した人が勝つ |
| 公信力 | 登記を信じて取引した人が保護される力 | ない。登記が真実と違えば、信じた人も保護されないことがある |
仮登記：順番だけ先に確保する
本登記に必要な書類がそろっていないときなどに、仮登記 をしておくことができます。仮登記には第三者への対抗力はありませんが、あとで本登記をすると、その順位は 仮登記をした時点 の順位になります。いわば「順番待ちの整理券」です。
義務化された登記：相続登記と住所変更登記
これまで権利部の登記は「するかどうかは自由」でしたが、所有者がわからない土地が増えたため、次の2つが義務になりました（表題部の登記は、もともと取得から1か月以内の申請義務があります）。
| 義務 | 施行日 | 申請期限 | 怠ったとき |
|---|---|---|---|
| 相続登記 | 2024年4月1日 | 相続で取得したことを知った日から 3年以内 | 10万円以下の過料の可能性 |
| 住所・氏名の変更登記 | 2026年4月1日 | 変更があった日から 2年以内 | 5万円以下の過料の可能性 |
- 施行日より前に相続した不動産も対象です（2027年3月31日までに相続登記が必要）
- 施行日より前の住所変更で登記していないものも対象です（2028年3月31日までに変更登記が必要）
- 登記事項証明書は、手数料を納めれば 誰でも 交付を請求できる
- 登記記録は 表題部（物理的状況）と 権利部 に分かれ、権利部は 甲区＝所有権、乙区＝所有権以外（抵当権など）
- 不動産登記には 対抗力はあるが公信力はない
- 仮登記 に対抗力はないが、本登記をすると順位は仮登記の時点で確保される
- 相続登記は3年以内（2024年4月施行）、住所等の変更登記は2年以内（2026年4月施行）の申請義務