借地借家法をイラストでやさしく解説【FP3級】

土地を借りて家を建てる人もいるって聞きました。貸した側は、いつ土地を返してもらえるんですか？

そこを決めているのが借地借家法。借りる側は生活がかかっているから、法律で強く守られているんだ。ただし「必ず返してもらえる」定期タイプもあって、その違いが試験の中心だよ。

借地借家法ってなに？

借地借家法 は、建物を建てるために土地を借りる権利（借地権） と、建物を借りる契約（借家） について、借りる側を守るためのルールを定めた法律です。駐車場や資材置き場のように、建物を建てない目的の土地の賃貸借には適用されません。

借りる側の権利は、次の方法で第三者（たとえば土地や建物の新しい持ち主）にも主張できます（対抗力）。

更新がある、ふつうの借地権を 普通借地権 といいます。

項目	ルール
存続期間	30年（契約でこれより長い期間を定めることはできる。短く定めても30年）
1回目の更新後	20年以上
2回目以降の更新後	10年以上
地主の更新拒絶	正当事由がなければできない
契約終了時	借地人は地主に建物を時価で買い取るよう請求できる（建物買取請求権）

地主が更新を拒むには「正当事由」が必要なので、借地人は長く住み続けやすい

正当事由 は、地主と借地人それぞれが土地を使う必要性、これまでの経緯、土地の利用状況、地主が立退料を払う申し出をしたかどうかなどを総合して判断されます。

更新がなく、期間が来たら土地が戻ってくる借地権が 定期借地権 です。地主にとっては「返ってこないかもしれない」不安がなくなるので、土地を貸しやすくなります。

種類	存続期間	契約の方法	建物の用途	期間満了時
一般定期借地権	50年以上	公正証書などの書面（電磁的記録も可）	制限なし	原則、更地にして返す
事業用定期借地権等	10年以上50年未満	公正証書に限る	事業用のみ（居住用は不可）	原則、更地にして返す
建物譲渡特約付借地権	30年以上	法律上の決まりなし（口頭でも可）	制限なし	地主が建物を買い取って終了

期間の数字は「一般50、事業10〜50、譲渡30」。契約方法は「事業用だけ公正証書に限る」。コンビニや郊外型店舗の土地に使われるのが事業用定期借地権です。社宅や賃貸マンションのように、事業者が建てても 人が住む建物 には使えません。

建物の賃貸借（借家）にも、更新が基本の 普通借家契約 と、更新しない 定期借家契約（定期建物賃貸借）があります。

定期借家契約は、書面での契約と事前の説明が必要な代わりに、期間どおりに終わらせられる

項目	普通借家契約	定期借家契約
契約の方法	口頭でも成立	書面（電磁的記録も可）。さらに契約前に、更新がなく期間満了で終わることを書面を交付して説明する
期間	1年未満にすると「期間の定めがない契約」とみなされる	1年未満でも有効
更新	貸主の更新拒絶には正当事由が必要	更新されない
貸主の通知	更新しないときは、期間満了の 1年前から6か月前までに通知	期間1年以上なら、期間満了の 1年前から6か月前までに終了を通知
借主からの中途解約	特約による	床面積 200㎡未満の居住用なら、転勤・療養などやむを得ない事情があれば解約を申し入れられ、1か月後に終了

造作買取請求権（借主が貸主の同意を得て付けたエアコンなどの造作を、契約終了時に時価で買い取るよう求める権利）は、特約で排除できます。「特約で排除できない」という選択肢は誤りです。一方、借地の建物買取請求権は、借地人に不利な特約で排除できません。