マンションの廊下やエレベーターって、誰のものなんですか？
住んでいる人みんなのものだよ。自分の部屋と、みんなの部分をどう分けて、どうやって話し合って決めるか。それを定めた法律が区分所有法なんだ。2026年4月に大きく改正されたから、最新のルールで覚えよう。
マンションは「専有部分」と「共用部分」でできている
1棟の建物を部屋ごとに分けて所有する形を 区分所有 といい、そのルールを決めた法律が 区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）です。部屋の持ち主を 区分所有者 といいます。
| 区分 | 内容 | ポイント |
|---|---|---|
| 専有部分 | 各部屋（区分所有権の対象） | 区分所有者が単独で所有する |
| 共用部分（法定共用部分） | 廊下、階段、エレベーターなど、構造上みんなで使う部分 | 区分所有者全員の共有。各人の持分は、原則として 専有部分の床面積の割合 |
| 共用部分（規約共用部分） | 集会室や管理人室など、本来は部屋になり得るが規約で共用にした部分 | 規約共用部分である旨を登記しないと第三者に対抗できない |
| 敷地利用権 | 建物の敷地に関する権利（所有権の共有持分など） | 規約に別段の定めがない限り、専有部分と分離して処分できない |
共用部分の持分は、専有部分と切り離して売ることはできません。部屋を売れば、共用部分の持分も一緒に移ります。
管理組合と集会
区分所有者は、全員で建物や敷地を管理する団体（管理組合）を当然に構成します。マンションを買えば自動的にメンバーになり、自分だけ抜けることはできません。
- 管理者（理事長など）は、少なくとも 毎年1回 集会を招集する
- 集会の招集通知は、会日の少なくとも 1週間前 までに、会議の目的と議案の要領を示して出す（2026年4月以降、規約で1週間より短くすることはできない）
- 議決権は、規約に別段の定めがない限り、共用部分の持分（＝専有部分の床面積の割合）による
- 規約や集会の決議 は、あとから部屋を買った人（特定承継人）にも効力が及ぶ
- 部屋を借りて住んでいる人（占有者）に議決権はないが、会議の目的に利害関係があれば集会に出席して 意見を述べられる。建物の使い方については規約や決議に従う義務がある
決議の要件：2026年4月の改正で「出席者の多数決」に
集会に来ない人が多いと、何も決められなくなりませんか？
まさにそれが問題になって、2026年4月1日から、建替えのように部屋の処分にかかわる決議以外は出席者の多数決で決められるようになったんだ。
改正前は、普通決議も特別決議も 区分所有者全員 を母数にしていたため、無関心な人や連絡のとれない人が多いと決議が成立しませんでした。改正後（2026年4月1日以降に招集手続が始まった集会）の主な要件は次のとおりです。ここでの「出席者」には、議決権行使書や委任状で議決権を行使した人も含みます。
| 決議の内容 | 母数 | 必要な賛成（区分所有者と議決権の各） |
|---|---|---|
| 普通決議（管理費の額、大規模修繕工事の実施など） | 出席者 | 過半数 |
| 共用部分の変更（形状・効用の著しい変更を伴うもの） | 出席者（区分所有者と議決権の各過半数の出席が必要） | 4分の3以上（耐震性不足やバリアフリー化など一定の場合は3分の2以上） |
| 規約の設定・変更・廃止 | 出席者（区分所有者と議決権の各過半数の出席が必要） | 4分の3以上 |
| 建替え決議 | 全体（所在等不明区分所有者は裁判所の手続で除外できる） | 5分の4以上（耐震性不足など客観的事由がある場合は4分の3以上） |
2026年3月以前に作られた問題集では、「規約の変更は区分所有者および議決権の各4分の3以上（全員が母数）」と書かれています。改正後は 出席者の各4分の3以上（各過半数の出席が必要）です。一方、建替え決議の5分の4以上は、今も全体が母数 である点に注意しましょう。
規約の変更が一部の区分所有者の権利に 特別の影響 を及ぼすときは、決議に加えてその人の承諾が必要です。
数字は「普通は過半数、特別は4分の3、建替えは5分の4」。改正で変わったのは主に「母数が出席者になったこと」と「一定の場合の要件の緩和」です。
- マンションは 専有部分（各部屋）、共用部分（みんなの共有）、敷地利用権 でできている
- 専有部分と敷地利用権は、規約に別段の定めがない限り 分離処分できない。共用部分の持分は原則 床面積の割合
- 区分所有者は全員が当然に 管理組合 の構成員。集会は 毎年1回以上、招集通知は 1週間前 まで
- 2026年4月施行の改正で、普通決議は 出席者の過半数、規約の変更などの特別決議は 出席者の各4分の3以上（各過半数の出席が必要）
- 建替え決議は 全体の各5分の4以上（耐震性不足など客観的事由がある場合は各4分の3以上）
- 占有者（賃借人）は議決権なし。ただし利害関係があれば 意見を述べられる