田んぼの真ん中に急に大きなマンションが建ったりしないのは、なぜなんですか？
「ここは街にする場所」「ここは自然を残す場所」と、都市計画法で区域が決められているからなんだ。試験では、区域の名前と、開発許可が必要になる面積がよく出るよ。
都市計画法は「街の設計図」
都市計画法 は、無秩序に街が広がるのを防ぎ、住みやすい街をつくるためのルールです。まず、都市計画を行う範囲として、都道府県が 都市計画区域 を指定します。
- 都市計画区域：一体の都市として整備・開発・保全する必要がある区域
- 準都市計画区域：都市計画区域の外でも、高速道路のインターチェンジ周辺など、放っておくと無秩序な開発が進むおそれのある区域
区域区分（線引き）：市街化区域と市街化調整区域
都市計画区域は、必要に応じて 市街化区域 と 市街化調整区域 に分けられます。これを 区域区分（線引き）といいます。線引きをしていない都市計画区域を 非線引き都市計画区域 と呼びます。
| 区域 | どんな場所？ | 用途地域 |
|---|---|---|
| 市街化区域 | すでに市街地になっている区域 と、おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき区域 | 少なくとも用途地域を定める |
| 市街化調整区域 | 市街化を抑制すべき区域 | 原則として定めない |
| 非線引き都市計画区域 | 区域区分が定められていない都市計画区域 | 必要に応じて定める |
「調整」は「市街化を おさえる」と読みかえると間違えません。市街化区域は「街にする」、市街化調整区域は「街にしない」場所です。
用途地域：13種類の「街のゾーン分け」
用途地域 は、住宅・商業・工業など、その場所にどんな建物を建ててよいかの大枠を決めるもので、13種類 あります。用途地域ごとに、建てられる建物の種類や、建ぺい率・容積率などが決まります（建築基準法の単元で詳しく扱います）。
| 系統 | 用途地域 |
|---|---|
| 住居系（8種類） | 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域 |
| 商業系（2種類） | 近隣商業地域、商業地域 |
| 工業系（3種類） | 準工業地域、工業地域、工業専用地域 |
田園住居地域 は、農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域で、住宅のほか農産物の直売所などを建てられます。また、工業専用地域 には住宅を建てられません。
開発許可：土地を造成するときの許可
建物を建てる目的で土地の区画や形を変えること（造成など）を 開発行為 といいます。一定の規模以上の開発行為をするには、あらかじめ 都道府県知事（指定都市・中核市などではその市長）の 開発許可 を受けなければなりません。
| 区域 | 開発許可が必要な規模 |
|---|---|
| 市街化区域 | 1,000㎡以上（三大都市圏の既成市街地・近郊整備地帯などは 500㎡以上） |
| 市街化調整区域 | 規模にかかわらず原則すべて |
| 非線引き都市計画区域 | 3,000㎡以上 |
| 準都市計画区域 | 3,000㎡以上 |
| 都市計画区域・準都市計画区域の外 | 1ha（10,000㎡）以上 |
市街化区域・非線引き区域・準都市計画区域の基準は、都道府県などが条例で300㎡まで引き下げることができます。
例外（許可が不要なもの）にも注意。市街化区域以外の区域では、農林漁業用の一定の建築物（畜舎・温室など）や農林漁業を営む人の住宅を建てるための開発行為は、開発許可が不要です。また、駅舎・図書館・公民館など公益上必要な建築物のための開発行為も不要です。
「市街化調整区域では開発行為が一切できない」わけではなく、許可を受ければできる という点もひっかけで出ます。
- 都市計画区域は 市街化区域 と 市街化調整区域 に分けられる（区域区分・線引き）
- 市街化区域：すでに市街地＋おおむね10年以内に市街化。用途地域を 必ず定める
- 市街化調整区域：市街化を抑制。用途地域は 原則定めない
- 用途地域は 13種類（住居系8・商業系2・工業系3）
- 開発許可が必要な規模：市街化区域 1,000㎡以上、市街化調整区域 すべて、非線引き・準都市計画区域 3,000㎡以上、区域外 1ha以上