建築基準法（建ぺい率・容積率）をイラストでやさしく解説【FP3級】

自分の土地なら、どんなに大きな家でも建てていいんですよね？

残念、そうはいかないんだ。建築基準法で、敷地に対してどれだけの広さ・大きさまで建ててよいかが決まっている。代表が建ぺい率と容積率。計算問題の定番だよ。

道路と敷地のルール：接道義務とセットバック

建物の敷地は、原則として 幅員（道幅）4m以上の道路 に 2m以上接していなければなりません。これを 接道義務 といいます。火事のときに消防車が入れるようにするためです。

古い街並みには、幅が4m未満の道もあります。建築基準法ができた時点ですでに建物が建ち並んでいた4m未満の道で、特定行政庁が指定したものは道路とみなされます。これを 2項道路（法第42条第2項の道路）といいます。

2項道路に面した敷地では、原則として 道路の中心線から2m 下がった線が道路との境界線とみなされます。これを セットバック といいます（道の反対側が川やがけの場合は、反対側の端から4m下がった線）。

幅員3mの道なら、中心線から2m＝敷地側に0.5m下がる。セットバック部分には建物も塀も建てられない

幅員3mの2項道路に、間口15m・奥行き20m（300㎡）で面した敷地

建ぺい率 は、敷地面積に対する 建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合です。

建ぺい率は「1階の広さ」、容積率は「全部の階の床面積の合計」を制限する

建築面積の最高限度＝敷地面積 × 建ぺい率

建ぺい率の上限は用途地域ごとに都市計画で決められています（指定建ぺい率）。次の場合は緩和されます。

容積率 は、敷地面積に対する 延べ面積（各階の床面積の合計）の割合です。

延べ面積の最高限度＝敷地面積 × 容積率

容積率には、都市計画で決められた 指定容積率 のほかに、前面道路の幅員が12m未満 の場合の制限があります。

用途地域	前面道路の幅員による容積率
住居系の用途地域	前面道路の幅員（m）× 10分の4
その他の用途地域（商業系・工業系など）	前面道路の幅員（m）× 10分の6

この「幅員 × 法定乗数」と指定容積率を比べて、小さいほう がその敷地の容積率になります。前面道路が2本以上あるときは、幅員がいちばん広い道路 で計算します。

第一種住居地域の200㎡の角地（特定行政庁が指定）。指定建ぺい率60%、指定容積率300%。前面道路は幅員6mと4mの2本

建ぺい率：60% ＋ 10%（角地）＝ 70% → 200㎡ × 70% ＝ 140㎡
容積率：広いほうの6mを使い、6 × 4/10 ＝ 240%。指定容積率300%より小さいので 240% → 200㎡ × 240% ＝ 480㎡

前面道路の幅員による制限は 容積率だけ の話です。建ぺい率には関係しません。また「幅員 × 4/10」と指定容積率は、大きいほうではなく小さいほう を使います。

1つの敷地が、異なる用途地域や防火地域にまたがることもあります。

項目	敷地がまたがるときの扱い
建ぺい率・容積率	それぞれの地域の面積で加重平均する
用途制限（建てられる建物の種類）	敷地の過半が属する地域の制限を敷地全体に適用
防火規制	建物が防火地域と準防火地域にまたがるときは、原則として厳しいほう（防火地域）の規制を適用

敷地のうち100㎡が容積率400%の地域、200㎡が容積率200%の地域（前面道路による制限はないものとする）

高さの制限では、第一種・第二種低層住居専用地域 と 田園住居地域 に、建物の高さを 10mまたは12m までとする 絶対高さの制限 があります。このほか、道路や隣地の日当たり・風通しを守るための 斜線制限 や、日影規制 もあります。