家を買うとき、住宅ローンの種類が多すぎてどれを選べばいいかわかりません。
住宅ローンは「金利がどう決まるか」と「どう返していくか」の2つで整理すると簡単だよ。試験でもこの2つの比較がよく出るんだ。
金利タイプは3つ
| 金利タイプ | しくみ | 向いている人 |
|---|---|---|
| 固定金利型（全期間固定） | 借りたときの金利が返済終了まで変わらない | 返済額を確定させて安心したい人 |
| 変動金利型 | 市場の金利に合わせて金利が見直される | 金利上昇のリスクを受け入れられる人 |
| 固定金利期間選択型 | 最初の3年・10年など一定期間だけ固定。終了後に変動か再固定を選ぶ | 当初の一定期間だけ返済額を確定させたい人 |
変動金利型の「5年ルール」と「125%ルール」
多くの変動金利型ローンでは、金利が変わっても返済額がすぐには変わらないしくみになっています。
- 金利の見直し：半年ごと
- 返済額の見直し：5年ごと
- 新しい返済額の上限：それまでの返済額の 1.25倍 まで
金利が大きく上がると、毎月の返済額のうち利息の割合が増え、元金がなかなか減りません。返済額で払いきれなかった利息は 未払利息 として繰り延べられ、払わなくてよくなるわけではありません。
返済方法は2つ：元利均等と元金均等
| 元利均等返済 | 元金均等返済 | |
|---|---|---|
| 毎回の返済額 | 一定（家計の計画を立てやすい） | 当初が多く、だんだん 減る |
| 元金の減り方 | 当初は遅い | 一定のペースで減る |
| 総返済額（他の条件が同じ場合） | 多い | 少ない |
元金均等のほうが総返済額が少ないのに、なぜ元利均等を選ぶ人がいるんですか？
元金均等は最初の返済額が大きいから、収入が少ない若いうちは大変なんだ。毎回同じ額で計画を立てやすい元利均等を選ぶ人も多いんだよ。
繰上げ返済：期間短縮型と返済額軽減型
繰上げ返済 は、毎回の返済とは別に、元金の一部をまとめて返すことです。返した元金にかかるはずだった利息を払わずに済みます。
| 期間短縮型 | 返済額軽減型 | |
|---|---|---|
| 変わるもの | 返済期間が短くなる | 毎回の返済額が減る |
| 利息軽減効果 | 大きい | 小さい |
| 向いている人 | 早く完済したい人 | 教育費の増える時期など、毎月の負担を減らしたい人 |
繰上げ返済は 早い時期ほど効果が大きい。返済当初は元金が多く残っていて、利息も多くかかっているからです。
フラット35
【フラット35】 は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱う 全期間固定金利型 の住宅ローンです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 金利 | 全期間固定。融資実行時 の金利が適用される。金利は取扱金融機関ごとに異なる |
| 融資額 | 100万円以上 1億2,000万円以下（住宅の建設費・購入価額以内） |
| 返済期間 | 15年以上35年以内（申込者が60歳以上なら10年以上） |
| 申込年齢 | 申込時に 70歳未満 |
| 保証人・保証料 | 不要 |
| 融資率 | 融資額が住宅価格の 9割を超える と、金利が高くなる |
| 繰上げ返済 | 金融機関の窓口では100万円以上、インターネットなら10万円以上から |
融資額の上限は、2026年4月以降に資金を受け取る（融資実行の）分から、8,000万円から1億2,000万円に引き上げられました。古い問題集では「8,000万円」となっているので注意しましょう。
- 金利タイプは 固定金利型・変動金利型・固定金利期間選択型 の3つ
- 一般的な変動金利型は 金利は半年ごと、返済額は5年ごと に見直し、新返済額は 1.25倍 まで。払いきれない利息は未払利息になる
- 総返済額は 元金均等返済 ＜ 元利均等返済。元金均等は当初の返済額が多い
- 利息軽減効果は 期間短縮型 ＞ 返済額軽減型。繰上げ返済は早いほど効果が大きい
- フラット35は 全期間固定、金利は 融資実行時 のもの、保証人・保証料不要、返済期間は15年以上35年以内、融資額は1億2,000万円以下