相続税って、土地の値段はどうやって決めるんですか？売ってみないとわからないような…。
相続税では、国税庁が決めた評価のルールで値段を付けるんだ。土地なら道路ごとに付いた「路線価」を使うのが基本。人に貸している土地や、自宅の土地には値段を下げるしくみもあるよ。
財産の値段は「時価」で、土地は2つの方法で決める
相続税は、相続した財産の 時価（亡くなった日の価額）にかかります。でも土地の「本当の値段」を毎回調べるのは大変なので、国税庁の 財産評価基本通達 というルールで評価します。土地（宅地）の評価方法は2つです。
| 評価方法 | 使う地域 | 計算 |
|---|---|---|
| 路線価方式 | 主に市街地など、路線価が定められている地域 | 路線価 × 奥行価格補正率などの補正率 × 面積 |
| 倍率方式 | 路線価が定められていない地域 | 固定資産税評価額 × 国税局長が定める倍率 |
路線価 とは、道路（路線）に面した標準的な宅地の 1㎡あたりの価格 です。路線価図では 千円単位 で表示されています。土地の形によって使いやすさが違うため、奥行価格補正率 などで補正します。
路線価の数字のあとのアルファベットは 借地権割合 を表します。
| 記号 | A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 借地権割合 | 90% | 80% | 70% | 60% | 50% | 40% | 30% |
貸している土地・建物は評価が下がる
自分で使っている土地を 自用地 といいます。人に貸している土地は、自由に使ったり売ったりしにくいため、評価が下がります。
| 区分 | 状態 | 評価額の計算 |
|---|---|---|
| 自用地 | 自分の家が建っている、更地など | 路線価 × 補正率 × 面積 |
| 借地権 | 他人の土地を借りて自分の家を建てている（借りている側の権利） | 自用地評価額 × 借地権割合 |
| 貸宅地（底地） | 自分の土地を人に貸し、相手が家を建てている | 自用地評価額 × （1 − 借地権割合） |
| 貸家建付地 | 自分の土地に自分でアパートを建てて貸している | 自用地評価額 × （1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合） |
建物（家屋）は、固定資産税評価額 × 1.0 で評価します。人に貸している家屋（貸家）は、固定資産税評価額 ×（1 − 借家権割合 × 賃貸割合）です。借家権割合は国税局長が定める割合で、30% とされています。
上の図の宅地（自用地評価額6,000万円、借地権割合60%、借家権割合30%）の場合
- 借地権：6,000万円 × 60% ＝ 3,600万円
- 貸宅地：6,000万円 × （1 − 0.6）＝ 2,400万円
- 貸家建付地（全室賃貸中）：6,000万円 × （1 − 0.6 × 0.3 × 1.0）＝ 6,000万円 × 0.82 ＝ 4,920万円
借地権と貸宅地は、1つの土地を「借りている人」と「貸している人」で分け合う関係です。借地権3,600万円 ＋ 貸宅地2,400万円 ＝ 自用地6,000万円になります。貸家建付地は、アパートの入居者（借家人）の権利の分だけ少し下がる、と考えましょう。
小規模宅地等の特例：自宅や事業の土地は大きく下がる
自宅の土地に高い相続税がかかると、家族が住み続けられなくなるかもしれません。そこで、亡くなった人の 自宅や事業に使っていた土地 を一定の親族が相続した場合、一定の面積まで評価額を大きく減らせます。これが 小規模宅地等の特例 です。
| 宅地の区分 | 内容 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 | 亡くなった人などの自宅の敷地 | 330㎡ | 80% |
| 特定事業用宅地等 | 亡くなった人などのお店・工場など（貸付事業以外）の敷地 | 400㎡ | 80% |
| 貸付事業用宅地等 | アパート・駐車場など貸付事業の敷地 | 200㎡ | 50% |
減額される金額 ＝ その宅地の評価額 × （限度面積 ÷ 宅地の面積）× 減額割合（宅地の面積が限度面積以下なら、評価額 × 減額割合）
自宅の敷地400㎡（評価額8,000万円）を配偶者が相続し、特定居住用宅地等として特例を使う場合
- 減額：8,000万円 × 330㎡/400㎡ × 80% ＝ 5,280万円
- 特例適用後の評価額：8,000万円 − 5,280万円 ＝ 2,720万円
- 特定居住用宅地等は、配偶者が相続すれば特に要件はありません。同居していた親族などが相続する場合は、申告期限まで住み続け、持ち続けるといった要件があります
- この特例は、使った結果、相続税が0円になる場合でも 相続税の申告が必要 です
- 貸付事業用宅地等を一緒に使う場合は、合計面積を調整する計算があり、730㎡までにはなりません
- 宅地は 路線価方式（路線価 × 補正率 × 面積）か 倍率方式（固定資産税評価額 × 倍率）
- 路線価は1㎡あたり 千円単位。アルファベットは借地権割合（A＝90%〜G＝30%）
- 借地権 ＝ 自用地 × 借地権割合、貸宅地 ＝ 自用地 ×（1 − 借地権割合）
- 貸家建付地 ＝ 自用地 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）
- 家屋は固定資産税評価額 × 1.0、貸家は ×（1 − 借家権割合30% × 賃貸割合）
- 小規模宅地等の特例：特定居住用 330㎡・80%、特定事業用 400㎡・80%、貸付事業用 200㎡・50%
- 特例を使うには、税額0円でも申告が必要